抢跑政策变数突现入市高峰 北京开发商提前推盘

pindleskin

随着收紧信号的频频传出，一场开发商与调控政策的时间赛跑正在上演。

7月的最后一周（23日~29日），北京楼市项目供应开闸，4个纯新盘扎堆入市，是2012年纯新盘供应量最多的一周。无独有偶，进入8月份，北京楼市预计入市的项目也达到了37个，远高于去年17个的数量。

市场人士认为，北京楼市短期内新盘竞相亮相，一方面与市场环境的转暖有关，另一方面，近期市场政策面的波动，让调控趋紧预期增强，下半年市场走势仍然存在变数。在后市仍存在诸多不确定性的情况下，近期开发商推盘意愿明显增强，北京的新房供应高峰正在提前。

成交维持高位

伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年7月住房网签量为10964套，与上月11963套几乎持平。同样，剔除保障房后，7月纯商品住房成交量将达到10000套，与上月剔除保障房后10246套的成交量基本一致。

对此，伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，成交量上涨主要与刚性需求继续释放有关，即随着税收、利率政策的优惠，购房成本明显下降，使得观望已久的购房者近期入市意愿依然较强。

在成交量继续维持上月过万套高位的同时，北京楼市的供应量也同样维持高位，新房新增供应更是创下年内新高。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，截至7月28日，7月新建商品住房供应量达到10128套，创今年以来的新高，其中，位于门头沟的两限房项目梧桐嘉苑新增供应量高达4811套。

在价格方面，北京市场2012年7月交易均价为20895元/平方米，环比上月下降2.0%，同比去年7月下降7.4%。

“自今年6月以来，北京五环内的房价已经止跌，7月均价环比小幅下跌是由成交结构郊区化所致，因为7月北京五六环之间房源成交量占比达到61%，比上月该区域56.4%的占比上涨4.6个百分点。”陈亮说。

从近一年的供需形势对比来看，去年下半年供过于求积累的库存量，已经在今年上半年逐步消耗，当前供过于求的市场格局正逐步得到缓解，预计8月交易均价还将在每平方米2万元以上，不排除在局部区域成交均价出现小幅上涨的可能性。

供应高峰提前到来

“尤其是近期政策层面明显传递出收紧的信号，为防止未来成交出现变数，开发商有可能提前进入集中推盘期，在短期内加速推货。”陈亮说。

根据链家地产市场研究部统计，8月份，北上广深四个一线城市共有116个商品住宅项目入市，较7月份增加11个。其中，北京8月份预计入市的项目有37个，位于五环以外的项目有27个，除去6个别墅项目，其余主推中小户型的项目占比高达84%。

此外，截至今年7月份，北京市场的总供应量就已经超过6月全月供应量14%。其中仅7月20日~22日，就有9个项目集中入市。而在2011年7月~10月，北京楼市每月入市项目数量分别为16个、17个、24个、31个。直到当年的9、10月才达到供应高峰。

对此，链家地产市场研究部分析师常清认为，从往年的规律看，大部分开发商在下半年会冲刺“金九银十”，7、8月供应会有所放缓。而今年市场供应却选择了提前放量，这表明了在目前市场回温明显、后市仍存在诸多不确定性的情况下，近期开发商推盘意愿明显增强，今年北京新房高峰有所提前。

同样，来自亚豪机构统计数据显示，7月23日~29日，北京市共有10个项目开盘推新，包括中国铁建梧桐苑（资料、团购、论坛）、金第万科朗润园（资料、团购、论坛）等4个首次入市的纯新盘，以及中粮万科长阳半岛（资料、团购、论坛）、建邦华庭（资料、团购、论坛）等6个老项目后期。这10个开盘项目累计新增商品住宅供应5786套、54.7万平方米，供应套数环比大增397.9%，供应面积增长433.2%。
值得关注的是，7月末单周扎堆开盘的10个项目，其单盘推售量也不容小觑，10个项目平均推货量接近600套，绝对数量上也创下今年以来的单周推盘新高。亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商一改以往“小批量、多批次”的谨慎推盘策略，一方面与当前购房需求的上扬有关，另一方面，也反映出开发商对后市判断不清，急于清库存、回现金。

常清表示，经过几个月的成交大幅放量，之前累积的刚性需求逐渐释放殆尽，新增需求释放趋势虽未出现明显放缓，但由于近期市场政策面有些波动，调控趋紧预期增强，下半年市场走势仍然存在变数。值得关注的是，7月末单周扎堆开盘的10个项目，其单盘推售量也不容小觑，10个项目平均推货量接近600套，绝对数量上也创下今年以来的单周推盘新高。亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商一改以往“小批量、多批次”的谨慎推盘策略，一方面与当前购房需求的上扬有关，另一方面，也反映出开发商对后市判断不清，急于清库存、回现金。

常清表示，经过几个月的成交大幅放量，之前累积的刚性需求逐渐释放殆尽，新增需求释放趋势虽未出现明显放缓，但由于近期市场政策面有些波动，调控趋紧预期增强，下半年市场走势仍然存在变数。