珠三角金改方案落地 农村宅基地可望抵押贷款

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7月25日，珠三角金改方案公布。按照广东省金融改革发展“十二五”规划方案，到2015年，广东省金融机构总资产达20万亿元。这一号称实施范围和力度都更甚于温州金改的新一轮政策潮动，到底将如何落地化春雨，为珠三角企业和百姓带来何种利好？羊城晚报连日采访了珠三角相关部门和专家学者。

农村的宅基地可望抵押贷款

《总体方案》提出：“将在国家明确试点范围、条件及抵押登记、期限和抵押权实现等具体政策的基础上，研究推进农村宅基地使用权和土地承包经营权抵押贷款试点工作”。

解读：按目前规定，产权属于“集体”所有的宅基地以及农民承包的土地无法变现、流通。珠三角金改试点能否为广受关注的宅基地变现流通打开一扇门？

东莞已试水“宅基贷”

广东五华县果农吴天兴指着自家的3层小楼告诉记者，过去几年他问过农信社和几乎所有的银行，但没有银行愿意要这样的小产权房做抵押。“盖这栋楼花了50万元，但银行连10万元都不愿借，银行只要城里的房子做抵押。”吴天兴说。

“城市里的房子可以拿来抵押贷款，农村的房子，银行为什么不接受？”一直以来，这个问题困扰着许多渴求贷款的农民。英大证券研究所所长李大宵接受记者采访指出，按照珠三角金改方案，宅基地使用权和土地承包经营权都可以作为抵押的标的物，这意味着农民的融资渠道大大拓宽，对破解农村融资难有实质意义。

在广东，针对宅基地贷款，已有银行先行试水。东莞农商行相关人士透露，2008年前后，他们已经推出创新产品“宅基贷”，目前宅基贷产品的借款人可申请最高达1500万元的贷款，且无须提供保证金，利率最低可下浮10%。东莞农商行称，自“宅基贷”推出后，农户在该行贷款的比例占到东莞农户贷款的一半以上。

引入担保公司避风险

宅基地抵押贷款看上去很美，但农民万一无法还款，难以变现流通的宅基地岂不是会“烂”在银行手中？

广东银监局相关人士承认，宅基地抵押确实存在风险，因此，宅基地能否抵押与地方政府的政策扶持关系密切。“特别是在宅基地的竞价、变现、流通上”。

在已推出“宅基贷”的东莞农村商业银行，银行想出了通过“担保公司”弱化风险的法子。东莞农村商业银行麻涌支行相关人士明确表示，宅基地可以抵押，但首先必须先由担保公司评估，通过担保公司提供担保。“一般来说，担保公司喜欢的宅基地住宅最好有车位，比较新，带租约；最多贷款七成；年利率约在6%。”

相关人士称，一旦农民无力偿款，宅基地就会转而“烂”在担保公司手里，“需要担保公司自己把控风险”。

观点

“由于宅基地流通变现能力较弱，银行考虑到风险，会在融资成本中增加 风险溢价 ，这意味着，宅基地抵押贷款的综合成本仍可能较高”。——英大证券研究所所长 李大宵

商业养老保险有望税前列支

《总体方案》指出，“将深圳市保险改革试验区相关政策扩大到珠江三角洲地区，推动个人税收递延养老保险产品试点工作”。

解读：对于老百姓来说，这意味着，个人购买养老保险的费用有望税前列支，在个人所得税前扣除。

中国人寿广东省分公司企划部相关人士分析，一般情况下，个人退休前的收入普遍高于退休之后的收入，在累进税制下，这种政策实质上是国家给予购买养老保险产品个人的税收优惠，是一种政策上的鼓励。

不过，个人购买养老保险的费用只是延迟缴纳，而并非不用缴税。理论上的税延方式主要有两种，一是在投保时就确定好领取时缴税的税率；二是到领取时再对此进行计算。

观点

“个人税收递延型养老保险一旦开行，将在税收上直接刺激人们购买商业养老保险的积极性”。——中国人寿广东省分公司