国内经济形势对房地产业的影响

pindleskin

当前我国经济的新特点是：连续走低——GDP增速持续下滑；全面走低——投资、消费、进出口、财政、工业、企业利润等主要经济指标增速全面下滑；创新低——GDP增速12个季度新低，工业三年新低，消费五年新低，投资十年新低；低未见底——对在今年三季度经济是否能够见底，人们认识不一。温家宝总理最近讲话中强调，当前经济还没有形成稳定回升态势，经济困难可能还会持续一段时间。

造成目前经济增速持续回落的主要原因有三：一是美、欧、日等外围经济形势都不很乐观，特别是欧洲深陷“欧债危机”的泥淖；二是国内企业因内外需求因素，销售不畅、库存增加、贷款困难、利润下降、亏损面扩大，一批中小微企业面临生存危机；三是全社会固定资产投资和房地产投资增速大幅下滑，新开工面积锐减，销售量下滑，也对经济增长具有较大抑制作用。

在上述背景下，国家采取了扩大财政支出、增加信贷规模、降低存贷款利率等系列财政货币政策来促投资、调结构、稳增长。一些实际举措已经超出预调、微调的范围。从6月信贷猛增至约9200亿元、两次降息和扩大贷款利率下浮区间至基准利率七折，表明信贷支持定向宽松大门已经打开。一大批有拉动作用的基建项目和重大投资项目已经陆续推出。

当前经济界主要议论的问题有两个：一是新的经济举措是否沿着过去名义调结构、实际靠行政投资拉动的道路继续走下去，在产能过剩的基础上产生更大的失衡，在货币松动情况下产生新的通胀；二是稳增长是否要放松对房地产的调控，通过房地产的回暖来带动相关上下游产业的回暖，因为经济下滑和房地产调控不无关系。目前在两个问题上还缺乏社会共识，但政府的态度还是明确的，继续严格执行房地产调控政策，继续通过系列项目审批和货币放松推动经济走出低谷。

在上述经济和政策背景下，预计将会对房地产业短期内产生以下五方面影响：

第一，在地方政府财政压力和信贷规模扩大、利率优惠的双重作用下，今年三季度商品房的销售量回暖和价格稳中微涨的态势将得以延续。消费者选择适时入市时机，开发商以价换量的策略举措，政府宏观经济政策的调整，共同支撑了房地产消费市场的阶段性复苏。

第二，在政府重申“限购”“限贷”“限价”等调控政策不放松的条件下，商品房销售量的快速增长和价格的大幅反弹，都不具备政策和市场环境。

第三，六、七月份之交，一改上半年土地交易数量和价格低迷的状态，出现了地方政府推地增加、土地交易溢价率上升，甚至个别地方出现地王的现象，但房地产投资和新开工面积增速回落态势难以改变，会极大的影响中长期的房地产市场走势。

第四，围绕房地产政策的博弈，在第三季度依然会持续。对房地产调控政策放松和严厉程度，直接取决于国家宏观经济的走势和商品房价格走势。

第五，在企业层面依旧持观望、纠结、忐忑和揣测的心态。房地产企业的净利润进一步下滑，利润率下降，亏损扩大。