手握130万平用地 中粮地产城市更新仍难

pindleskin

一直谦称自己是“小企业”的中粮地产其实在寸土寸金的深圳拥有大约130万平方米的工业用地，这也是不少机构看好其发展前景的主因之一。

不过，这些暗藏巨大升值空间的土地储备在城市更新缓慢推进的现实之下，仍显黯然。

“城市更新带有很大程度的政府推动背景，在没有政府推动的情况下企业很难自己推进。”中粮地产证券事务代表范步登表示，特别在拆迁更新方面，不可控因素较多，时间跨度非常长，因而很难有一个预期时间。

城市更新之难

据介绍，目前，中粮地产与城市更新有关的项目主要包括宝安区22区中粮工业园及宝安区25区两大项目。

前者已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(草案)，拟更新为居住和商业用地，需拆除重建用地面积4.06万平方米，中粮地产所占权属比例超过90%。

“22区我们已经申报通过，目前正处于拆迁谈判过程中，因为90%都是我们的，所以情况不会特别复杂。”范步登介绍称，与22区相比，25区的情况就相对复杂一些。

“25区中个人商户比较多，还有一些企业机构，所以尽管25区的申报也已获批，和政府也有了一个规划出来，但现在还在摸底，进行该区域中建筑具体业态的相关核查工作。”范步登如是说。

资料显示，22区中粮工业园城市更新地块位于新圳河、公园路和建安二路围合的长形地块，但不包括加油站部分。而25区的城市更新地块则是由宝安主干路“前进一路”、“创业二路”，及次干路“建安一路”、“裕安二路”所围合。

据观点地产新媒体调查发现，25区之中包括宝安商业步行街、海雅百货、好百年家居广场、女人世界、宝安艺术城、人人乐华丰购物广场以及不少临搭的小摊位，目前均未有拆迁迹象。

其中，现在华丰购物广场的位置计划建设中粮大悦城。据范步登介绍：“大悦城建筑面积大约是70-80多万建筑平米，位于现在华丰广场国美电器那一大块区域。”

不久之前，深圳中粮地产副总经理田佳琳在接受媒体采访时亦透露，目前大悦城项目已立项，还在规划中，规划设计方案标准很高，将彻底整合并改变现有业态的零散结构和低档形象，形成区域性商业核心。其规划定位将会在未来几个月确定下来。

“深宝恒”渊源

在土地空间极为有限的深圳，城市更新被视为其城市化升级的救命稻草。

不少业内人士认为，中粮地产参与的城市更新项目，是深圳未来城市运营模式的一大类，对已经不适应现代化城市的多种土地进行分类更新，即重建、综合整治及功能改变。

在这之中，大量项目属于重建再开发，对于开发主体来说，无疑是受益最大的模式。

据今鹰地产营销总经理林晓华介绍，中粮地产所拥有的130万平的工业用地属于历史遗留资产。

翻阅历史资料发现，2004年12月31日，中粮受让深保投公司持有的深宝恒59.63%的股权。2006年4月，深宝恒变更为中粮地产。

对深宝恒的收购不仅为中粮地产搭建了资本运作平台，也为其储备了大量的工业用地。

据范步登介绍，在1981年，深宝恒原名叫宝安县城建指挥部，因而在80年代履行的是城建局的职能功能。

在1993年7月改制成深圳宝恒(集团)股份有限公司，并于当年10月在深交所挂牌上市，简称为“深宝恒A”。

“所以有很多土地，深宝恒下面的资产不仅仅是这22区、25区这两个，在宝安老城区仅仅有30万平，而其他100万平方米的土地主要分布于宝安区福永大洋开发区以及艾默生工业园。”
范步登续称，由于这些地方比较偏远，所以没有这么快(被纳入城市更新单元)。

“只有当政府决定大力发展福永经济的时候，这些地方的项目才有可能纳入更新范围，这与政策走向息息相关。”他续称：“而目前这部分工业地产基本都在出租，出租率在95%以上。”

他进一步解释称，比如目前更新的这两个项目(22区以及25区)，公司要做的一方面就是要终止这些租赁合同，商讨赔偿方案，而另一方面就是同其他业主谈判。

由此看来，中粮地产想要在深圳城市更新之中分一杯羹并非易事，仍需长时间的坚持和等待。