李骁：地王之争折射的房企合作趋势

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5月31日复星国际发布公告称，为保障其上海外滩8-1地块的优先认购权，已向上海市第一中级人民法院递交民事起诉状，正式起诉SOHO中国，在被同时起诉的6家企业中还包括绿城中国和证大房地产，而法院已经受理。



这使得复星国际与SOHO中国间持续长达半年时间、涉及4家在港上市公司的上海外滩地王之争，由“暗”到“明”，由“口水战”正式升级为“法律战”。



一场轰轰烈烈的诉讼大战的大幕才刚刚拉开，鹿死谁手犹未可知，但透过这场控制权的争斗，房地产企业间的合作状况和方向重又引发业界思考。



调控抬高行业门槛 合作开发将成趋势



全国经注册的房地产企业高达8万家，但集中性差，多数规模小，效率低，全国排名前百强的房企销售额也仅占全部总销售金额的24%，本论调控以来，行业整合加剧，房企间的合作也前所未有的多了起来，“有钱的出钱，有地出地，有管理经验的出管理经验，这样企业才能继续维持、发展，在房地产后半场继续运作。”这是某开发商在解读联合开发模式时所说的话。



外滩地王之争的缘起是证大戴志康的“蛇吞象”之举，当年上海证大92.2亿元豪情买入外滩地块，创下当年地王纪录后，外界质疑声从未间断，证大净资产仅30亿元，而外滩项目的总投资将达150亿元之巨，看着美味无比的大蛋糕，可惜的是证大无力消受。



这其实就是中国房地产业的一个缩影，一方面地价楼价的连年飞涨，一个项目投资动辄就要数十亿上百亿，早在2007年前后，上海川沙的一个地块出让，川沙周边的十余家本土房企结成联盟投标竞拍，然而连入围都没能成功，笔者认识的其中一家企业的老总不得不无奈的说道：从那天起，我就明白上海已经不是我们玩的地方。



而本次调控前我在为北方某地级市筹办招商会的时候问主管城建的副市长对房地产业的态度时，对方回我8个字：大的，知名的，还可以。直观的发映出了中小房企的窘况。



就算是证大这般实力并不算弱的房企也是如此，外滩地王“蛇吞象”的后果是　　戴志康不得不开始了曲折漫长充满艰辛的的融资之路。证大除了引资成立合资公司以外，更曾采取过与国内知名的第三方理财机构合作发行约10亿元的信托融资等措施，然而最终让无法挽回黯然退出的结局。



合作虽然艰难，但产业发展的趋势和状况却决定了，这将会是越来越多的选择，中小房企首当其冲，为求生存，多数中小房企主动或被动选择联合开发，寻求实力品牌房企“绑大款” 以谋求品牌方面的优势，或与土地一级开发企业的联手，以弥补土地资源方面的不足，成为中小房企合作发展的方向。



在输出品牌方面，万科有不少案例，中小房企走合作开发的模式，既避免了竞争，又获得了自身不具备的资源，但缺点是会制约中小房企自身的发展，这种合作类型中，中小房企成为依附，当然争端也就少。



同样类型的合作，因为调控的关系，在实力房企之间也愈见平常，在资金链紧绷的背景下，很多大型房企为改善战线过长，加快开发周期迅速回款，都选择了联合拿地，联合开发的模式，而现实中实力房企合作的例子比比皆是，全国性房企加区域龙头的合作方式渐成趋势，其代表有万科与五矿、万科与住总、保利与融创等合作开发。



这样的合作强调资源互补，全国性房企业有着出色的产品线、品牌、流程化管理等资源优势，而区域性龙头在当地有着丰富的土地、人脉等资源。二者合作主要是出于优势互补、提高市场份额的考虑。而从目前来看，这种合作模式已经成为方向之一。



合作成为常态 分歧和冲突在所难免



分歧和争斗尤其会发生在实力房企之间，俗话说一山难容二虎，为争夺项目的控制权，如果不能在股权上分出高低，就只能在嘴皮间或公堂上见分晓了，外滩地王之争就是典型的案例。



争夺控制权的背后，无非是专业和财务的争斗，在技术上彼此不服，要争个高下，比如在外滩地王之争中，复星国际说SOHO中国只会散售，按住宅模式做商业，而复星却擅长整体开发打包出让，谁都希望在项目中运用自己擅长的模式以获得安全感和成就感。



而越是彼此重视的项目，这样的分歧就会更大，不但技术上还有在理念上，复星集团郭广昌曾表示，目前在上海只关注两个地产项目，其中之一就是外滩8-1地块，“我们要做一个对得起历史、对得起这个地方的作品，要为外滩留下一点什么。”文化不同，项目运作模式不同的两家公司合作，不可调和的矛盾，产生碰撞也就在所难免。



商道求和，合作共赢是当今商业的主流理念，而要避免冲突，谨慎寻找合作伙伴是避免冲突的首选之道，合作的本质是取长补短，首先，尽可能寻找专业特长互补的企业合作；其次，合作的双方必须要具备现代商业理念，要懂得培养利益共同体，那些信奉零和游戏的人注定走不远；最后，最重要的是要有完善的规则，没有规矩不成方圆，只有制定完善的规则并认真执行合作才能长久。



复星国际与SOHO中国此番矛盾公开的背后，是双方合作不顺畅的集中表现。因为项目股权起争执很正常，关键是这样的争执是否会一直贯穿下去。在外滩地王这个庞大的商业项目启动后，双方仍然要合作相当长的时间。而能否忍受长期的不协调，将对双方产生更重要的考验。



这场争斗的最终在法律意义上不论谁将是赢家，但对项目而各自的企业而言，也许并没有真正意义上的胜者。