楼市回暖，房企资金链仍紧张

pindleskin

虽然全国楼市近期持续回暖，但部分房企的资金压力仍然不小。日前发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。而统计显示，二季度136家上市房企的总存货创下4年来最高水平。为此，一些房企不得不依靠年息较高的对外担保筹措资金。

现状

七成上市房企资金链紧张

资金链紧张对于房地产企业而言已成了一个共同窘境。日前发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示，房地产上市公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金“入不敷出”。据悉，这份报告的研究对象主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业。

截至去年年末，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点。

总体计算，已有15家企业的资产负债率超过80%。“目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况，行业整体运行风险加速累积。”业内人士表示，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。库存方面，去年下半年以来，沪深上市房地产公司的平均存货达98.17亿元，同比增加35.93%。

报告明确：今年房地产上市公司的资金来源增速将继续放缓，快速销售、开源节流、保障现金安全仍是重中之重。

上市房企存货破万亿创新高

种种迹象表明，政府誓将房地产调控进行到底的决心依旧。来自中国指数研究院的数据显示，上半年全国20个主要城市中，有9个城市成交量下降，且多数降幅明显；其余11个城市上半年成交仍有增长，但涨幅多在一成以内。不过二季度沪深两市136家房地产公司的总存货较一季度增长，突破万亿元大关，达1.07万亿元，为近4年来最高水平。

据数据统计，今年上半年，A股136家上市地产公司存货占总资产比重由去年同期不到60%提升至61.82%。

按照8月最新销售数据，要想完全消化这些库存，万科、保利、金地需要的时间分别为16.35个月、23.12个月、27.29个月。“到目前为止，通胀压力依然存在，预计货币政策不可能得到全面放松，下半年剩下的时间里，房地产行业可能会面临存货消化不畅，资金回笼放缓的问题。”某行业分析师告诉记者。

应对

多家房企发布超10亿元对外担保

最近，广州某大型房企通过港交所公告，5月28日起，通过全资子公司再次抛售246万股金隅股份A股，套现2122.03万元。至此，该集团持有的金隅股份A股自3月1日上市流通后，分六次累计减持了19904万股，套现金额高达16.9亿元。

对于上述减持行为带来的巨额收益，公司表示，该笔资金将用来偿还银行贷款以及补充营运资金。据了解，主营地产业务的该集团2011年业绩已经大幅下滑，实现营业收入80亿港元，同比下降44%，净利润14.3亿港元，同比下降56%。而截至2012年4月30日，集团有高达356.39亿港元的贷款需要偿还。

据《证券日报》统计，截至今年6月25日，就有包括天津松江、中华企业、万通地产、首开股份、银亿股份、等多家房企发布对外担保公告，短短20多天涉及资金10多亿元。

分析

短暂热销难抵前期巨额债务

根据中国指数研究院监测数据显示，2012年上半年，品牌房地产企业积极调整产品结构，实现良好的销售业绩：其中，万科实现销售金额622亿元，销售面积603万平方米，龙头地位无可撼动；中海在上半年加大了推盘力度，先后有31个项目新推或加推房源，较2011年同期增长了15个，销售额同比提升26.0%，完成全年目标近八成，完成金额534亿元；保利上半年实现销售额500亿元，完成销售目标的62.5%；另外、绿地、恒大、万达、世茂、绿城等14家企业销售额突破百亿，保持了市场领先地位。

为何上半年楼市频现回暖，开发商资金链仍然紧张？

方圆地产首席分析师邓浩志认为，不同企业的经营状态和问题各不同，不能说市场回暖了，就所有企业的资金压力都没有。

合富置业首席市场分析师龙斌表示，主要是前期开发商部分土地规模较大，借贷高，销量大幅度下降。市场回暖不是所有开发商都卖得好，而销售回款总的还是不足以维持周转，所以有的房企资金较紧。

广东工业大学房地产高级经济分析师申格联认为，上半年楼市回暖，仅仅是在楼市量少价高态势的局部现象，只要销量上不去难言真正回暖。更何况有的房企在2009年的好日子里，由于产品一律走高端路线，销量更是相形见拙，比如绿城资金回笼并不理想。因此，在2012年6月“还款大限”肯定会出现资金链紧张。

据悉，目前开发商的资金来源主要有物业预售回款、银行融资、股权融资、民间拆借、发行债券等等。最主要的也是最常用的是预售回款和银行融资。

不过申格联指出，开发商融资的主要渠道因为股市冷清和银根收紧已经“山穷水尽”，上市公司只好通过股权质押或者出售股份套取现金。目前调控政策下，除了降价卖房，应该不会有更好的融资渠道了。

预测

下半年房企冬天并未完全结束

综合各项环境因素，下半年房企日子会如何？资金压力是否能缓解？

邓浩志认为，房企最艰苦的日子已经过去了，下半年虽然不能指望楼价有大幅攀升的机会，但成交量有望保持在一个较好的水平，这就基本保证了预售回款的畅通；而另一方面银行信贷的放松，直接或间接地会有部分资金流入房地产市场，也在一定程度上缓解房地产市场的资金压力。

不过，申格联认为，假如资金链短缺的开发商仍然要做“猪坚强”，下半年这类房企的日子肯定更加艰难，因为2013年的那场雪会比2008年的那场雪来得更猛。