租老外房经营无法注册 告房主被判付350万租金

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办执照才知房主为外籍

据北京德川家饮食有限责任公司的陈总说，2008年1月，公司通过朝阳区朝外SOHO租售部的介绍，与陈女士签订《商铺租赁合同》，租赁朝外SOHO最南部项目三间共计1000余平米的商铺，用于开设德川家分店。“当时，租售部让业主方先签了租赁合同，再通知我们第二天去签。合同落款是一个叫张婷的人代业主签的。”

在支付了租赁保证金等共计65万余元后，陈总投入200万元进行为期半年的装修。在所有的分店中，新店的装修最为精致。2008年8月初，陈总拿着租房合同去工商局办理营业执照，却被告知“商铺产权人是奥地利籍华人，其房屋不能用于经营”。

工作人员解释说，根据建设部等六部委2006年发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定：“境外机构和个人投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的，不得进行经营活动”。

“她用的是中国人名，代她签名的也是个中国人，我根本没想过她竟是外国人。”陈总表示，“陈女士的态度始终非常好，我一直相信她的诚意，而且我们也投入了那么多钱，中途放弃也很可惜。”陈总说，等待了一年多，没想到最终收到了律师函，要解除房屋租赁合同，让他们尽快搬出，而且还要结清房租以及水电费等。

白搭装修费还得付房租

2010年7月，陈女士将德川家告上法庭，要求支付欠付租金299万余元、物业费84万余元以及供暖费和房屋恢复费等。德川家遂以“租赁行为违反国家有关规定，合同无效”为由提出反诉，要求退还60万元租金押金，并赔偿200万装修费。

法庭上，陈女士表示，他们就租金拖欠问题一直与对方交涉，但其仍未交纳。合同签订时，她已经取得房屋所有权证，德川家公司对其身份信息也完全知晓和认可。陈总予以否认，且法院经过调查也查明，双方的租赁合同是2008年1月签订，而房主是在2009年2月才取得房产证。
一审法院认为，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》属于行政性的管理规定，并非法律或行政法规。房主将房屋出租的后果是该房无法办理登记注册，但并不损害社会公共利益，双方的合同应属有效。因德川家公司已实际搬离，故合同实际上已经解除。

德川家公司对于房屋能否用于经营活动负有主要的注意义务，其对于装修及相关损失应负主要责任，而房主对于自己的房屋是否适于出租使用也应负一定的注意义务。后法院判决德川家公司需支付房主租金、物业费等共计350余万元。陈女士则被判赔偿公司房屋装修损失30万元。今年7月15日，二审维持原判。

日前，陈总已向市高院提出了再审请求。“境外投资者在内地投资房地产的情况肯定不是少数，我也想借自己的遭遇给大家敲个警钟，提醒其他租房者谨慎审查产权人信息，避免遭受损失。”陈总说。