全国新地王“生不逢时”

pindleskin

近日，全国单价新地王在北京火爆出炉。海淀万柳地块拍卖现场，经历了10次网上报价、46轮现场竞价以及300多轮配建回购房面积竞争，民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件力压群雄，楼面价为3.38万/平方米，若剔除回购房因素，则楼面价约4.02万元/平方米，再创全国单价地王的纪录。



社会关注非常强烈，舆论反应非同凡响。到底如何看该全国新地王的诞生？其一，地王并非什么“怪物”。近几年，社会上颇有“谈地王色变”的思潮，认为此物不吉，不应现世。客观而言，地王是房地产市场化的一种表现。自从上世纪80年代末我国实行土地批租制度以来，城市中的优质地王，本应比郊区的地块更值钱。2004年实行土地出让“招拍挂”制度以后，土地出让中的权力寻租大量减少，土地成交价格，比之前更接近本身的价值，这是市场进步的表现。



其二，地王的出现存在一定负面影响。无论是单价地王，还是总价地王，他们的出现，往往意味着市场温度的上升。如果在是市场低迷期，倒也罢了。如果是在市场繁荣期，往往会助涨市场预期，使开发商和民众认为地价和房价还会继续上涨。典型情况是，一个地王出现后，其周边的在售楼盘和二手房，很快就会上调价格。因此，2007年和2009年，在地王频出，甚至在少数城市疯钱上演的时候，也正是房价飙升的时候，颇被诟病。



其三，这个全国新地王有点“生不逢时”。从地方政府卖地角度，以及企业购地角度来看，地王何时出笼，并无什么要紧。市场热时，有利于地方政府获得更多土地出让金；市场凉时，有利于开发商少花些钱。当前的房地产调控形势处于敏感时点，随着商品住宅成交量持续多月的反弹，房价也出现了止跌上涨的苗头，这与房地产调控的方针有悖。正在是这种背景下，上周国务院总理温家宝在江苏调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，绝不能让房价反弹。而此时，在多家开发商的激烈拼抢下，全国新地王现身，或多或少，向市场传递了地价、房价上涨的信号。



其四，地方政府还是花了些心思。2007年以来，国家的房地产调控部门，对于地方采该的是“控制性”指导方针，并不希望各地不断出现地王，甚至某些时间段严禁地王。不过，市场无形之手和政府有形之手，总在是较量，不宜放纵，也难以严控。于是，作为地王的出让方，地方政府承受了较大压力。此次，北京海淀区，还特意设定了一个最高价，也即26.3亿元封顶，其后若有开发商继续竞拍，则进入竞配建回购房阶段。按26.3亿元，则楼面价3.38万/平方米，虽高，却不至于成全国新地王。而之前的全国住宅单价地王，是2011年6月浙江义乌的一幅小地块，楼板价高达3.95万元/平方米。结果，业界人士剔除回购房因素，仍破了4万大关，依然没能堵住媒体的嘴巴。



其五，在地王产生之前，人民日报特意刊发评论文章，指出在调控关键期，央企参与地王争夺恐怕不合时宜，央企应该积极协助政府搞好调控，而不应只盯着自己的账本。结果是，保利地产临阵退出。虽然央企也是现代企业，应允许其在商业规范之内市场化运作，不过确实应汲取以前的央企爱当地王教训。地王项目，可能是高回报，也可能是高风险。当前，一线城市的少数昔日地王项目，在如今豪宅市场低迷的市道下，不得不薄利促销，甚至赔本赚吆喝。而央企的特点是资源丰富，尤其是融资渠道多、成本低，原本就靠“国有”性质而傲视民企；另外，地王项目赚了，领导脸上有光，即便不幸赔了，也是国民买单。



总而言之，全国新地王的诞生，从市场角度来看，无可厚非；从房地产调控的角度，却有碍观瞻。正如一个月内连续两次降息，从稳增长角度，非常必要；从房价合理回归角度，略添麻烦。凡事皆有利弊，北京地王，多少有点“生不逢时”吧。