楼市下半年主旋律仍是促销走量

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“现在没有230万~240万的两居了。”昨日中午，北京我爱我家朝阳某店的房产经纪人贾振军又给他的客户打了个电话，告诉客户她原先看好的青年路的两居的板房，本月均价又涨了近千元。

楼市敏感期，央行连续两次降息，勾起了人们对下半年楼市的畅想。连贾振军都觉得，这个客户再不出手就要多掏10万元钱了。

看似凶猛的刚需，似乎并没有使大型房企宽心，走量、促销、力保低端项目销量，仍是他们下半年的策略。

7月5日，央行决定，自7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。这意味着，等额本息贷款100万元，期限20年，每月可少还近150元。这一次的降息距离 6月8日一年期存贷款基准利率均下调0.25个百分点，才过去不足一月。

虽然是为降低企业融资成本、稳定经济增速为目的，但连续两次降息，似乎在向持币待购的人们传播了一种暗示，有人开始躁动。今年5月，北京、广州等城市成交量达到实施限购政策以来的最高水平。房价也基本止跌，部分项目房价甚至出现反弹。北京住建委网站最新网签数据显示，6月份北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为25602套，环比5月份上涨10.5%，同比去年6月份大涨50.6%，成交量再创今年单月新高。同时，6月北京新房、二手房成交价格也出现小幅回升。

在当前楼市快速明显回暖的背景下，业内人士普遍认为，与去年以来的几次下调存款准备金率不同，间隔不足一月的两次降息对刚需的拉动将更加明显。“下半年刚需一定会入场，房价反弹会很快。”上海一不愿透露姓名的曹姓地产负责人对《第一财经日报》说。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，首套房的交易将继续放量，改善性需求和部分投资性需求将会入市。他估计，成交持续回暖3~6个月后，不排除房价大幅反弹的可能。

但也有人不这样看。“调控政策已见底，不会更厉害了，但市场绝对不会反转。”对于下半年的行情，湖南保利房地产开发有限公司董事长安强对本报记者说，下半年的市场需求不过是今年5~6月份的水平，在中外经济下行的大环境下，并不会出现暴增暴涨的现象。

“刚需并没有想象中的那么猛，现在价格不能动，房价往上走就卖不动了。”安强说，降息本身对开发商是件好事，但为此欢欣鼓舞则是虚言，“虽然不悲观，但决不会盲目乐观。”

关于降息对房企资金链的影响，安强表示，降息对大企业的资金量影响不大，对中小型开发商降低成本有帮助。

近来，土地市场交易火爆，大型开发商开始拿地。对此，安强解释称，今年的土地比去年略高，中小型手里（房屋）存货很多，不肯降价，不愿意把手里的房子不赚钱卖掉，于是没有更多资金去拿地。然而，不管民营企业还是国企，大型上市公司都面临销售业绩增长的压力，在相对的底部价格，大型开发商必然要去拿地。

[align=justify] “但这种拿地现象，跟外界认为的土地市场热起来，房地产热起来了完全是两码事。”安强说，眼下，大型开发商会毫不犹豫地根据调控来降价，拿市场上走得动的产品，保证销售增长，去掉存货，变现后再拿着这些钱去买低价的地。 对于企业来说，预期决定策略。关于产品结构的调整，安强认为，靠近刚需，往低端上走，是下半年大型房企的必然趋势。 本月7日，国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移地做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。