稳房价遭遇重大挑战 楼市调控尖峰时刻

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调控“左右为难”

事实上，楼市回暖已几无悬念，而目前各方最关心的是，这种回暖是否会像2009年一样演变为“狂热”。因为，不仅楼市过热时期所特有的“地王”等场景再次出现，而且推动房价上涨的流动性因素、预期因素也在逐渐明朗。

7月10日，北京万柳地块以总价26.3亿元、溢价率40.9%一举摘下了今年“全国地王”的桂冠。但与这一高价地块本身相比，更值得关注的是这并非个案。2012年6月份以来，上海、广州、广西柳州等地的土地市场都出现了一些高溢价、“地王”成交现象。

与此同时，楼市继续回暖。从6月份的数据来看，成交量上行仍是主旋律，一线城市北京、上海、深圳等地成交量再创新高。“坐地涨价”、“炒楼号”等已经被人们淡忘了的字眼又重现报端，而房价也随之出现了上涨的迹象。

这样的市场表现，显然与决策层调控楼市的意图相悖。

7月7日，温家宝总理再次强调，目前房地产市场调控仍处在关键时期，必须坚定不移地做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。在最近五个多月里这已经是温总理第五次表达中央政府对于楼市坚定不移的调控决心。与此同时，住建部、银监会、央行、发改委也多次辟谣和重申调控力度，要求“坚定不移地落实房地产调控各项政策措施”。

“对于政府而言，在目前的宏观经济情势下，对房地产市场调控或者不调控，其实是左右为难。”业内分析人士陈剑波告诉记者。

事实上，目前国内的宏观经济情况并不乐观。7月1日公布的6月份制造业PMI（采购经理指数）为50.2%，创7个月以来新低。国家统计局最新发布的数据显示，今年二季度GDP同比增长7.6%，3年来首次跌破8%。

“这些都表明，经济有进一步下行的风险，因此从中央来看，已经把稳增长放在更加重要的位置。这从7月6日央行宣布不对称降息就可以看出，降息旨在促进三季度经济增速回升，凸显出决策部门稳增长的强烈意图。”交通银行经济师连平分析。

央行降息的通知中强调要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。“这表明降息已兼顾了楼市调控，”陈剑波分析，“但短短一个月内连续两次降息，对房地产市场各方无疑将形成巨大的心理冲击。降息意在稳增长，客观上可能使逐步复苏的楼市加速回暖。”

事实上，在本轮的经济调整中，决策层再次试图通过刺激投资来实现“稳增长”，而房地产是固定资产投资很关键的部分。“政府希望看到的是，房地产市场能保持一定的成交量，但房价保持稳定，”中原地产张大伟表示，“但如何在成交量增长的同时，房价不涨，这是一个很大的难题。”

政策空间收窄

从5月中下旬以来，国内重点城市的楼市成交量迅速放大，已经引起住建部等相关主管部门的高度关注。

“中央真正担心的不是成交量回暖，而是成交量回暖之后的价格上升。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，“仅靠温总理讲话，只有短暂的一时之效，不能形成可操作性的政策威力与效力。接下来，极可能出台一个细化的调控文件。”

事实上，根据业内人士分析，目前楼市出台新的调控政策的可能性动力不足，而原有的核心政策继续从紧的空间也相对有限。

“如果接下来还会有相关政策出台，那房地产税试点扩大肯定是头一个。”中国房地产学会副会长陈国强表示，一方面温总理在江苏讲话时着重提到了房产税的问题，另一方面，从去年年底开始房产税扩大试点的预期就在增强。

“不过从短期来看，房产税扩大试点对整体楼市的调整意义不大。”陈剑波表示，“从此前试点的上海和重庆两地楼市来看，房产税的作用逐渐在弱化。”

[align=justify] 除此之外，楼市限购政策如今已经在全国大部分城市落地，地方政府试图突破“限购”底线的尝试也已经被一一叫停。土地政策方面，尽管国土部今年以来一直在推进小产权房清理工作，但到目前为止，国土部并未通报工作进展，而“清理小产权房”对于楼市调控而言也似乎是“远水解不了近渴”。而在信贷及货币政策方面，降息的利好虽然并不直接针对楼市，却实实在在地为楼市带来了货币宽松的信号。 “从目前的情况看，尽管住建部一直表示仍然有后续的调控储备政策，但土地、限购、信贷等关键方面政策调整的空间已经很小，出台新政的可能性不大，”陈剑波表示，“从目前住建部传递出的信息来看，强化原有政策、限制地方微调、加强地方问责的细化措施落地的可能性更大一些。” “事实上，目前看来，稳定预期比房价一时的起落有着更为深远的意义。”陈剑波表示。