韩世同：“信托重启”是一柄双刃剑

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中广网北京7月12日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，房地产企业现在都面着资金链紧张、勒紧裤腰带过日子的窘境。不过，市场憧憬这个资金“寒冰期”也许很快就会结束。有媒体报道，银监会可能重启开发贷信托，最快这个月就可以实施。媒体引用信托公司人士的话说，已经接到银监会通知，去年被叫停的地产项目将会重启。同时，信托公司也开始重新受理地产开发贷的项目，预计很快就会有新地产开发贷项目可以过会。一位接近监管部门的人士在接受采访也并没有否认这种说法，说“还在研究中”。现在，不少信托公司都已开始着手准备，和地产公司重新接触。

　　根据研究机构的测算，今年三季度是房地产信托产品到期兑付的年度高峰，其中，这个月就将有504亿元规模的房地产信托到期。面对巨大的兑付压力，信托融资渠道的大门重新打开，可以房地产企业松一口气。有信托业人士觉得，如果开发贷信托重启，意味着房地产调控已经到了拐点。近期多个城市政府出台微调楼市的政策，正是一种先兆。但是开发贷信托重启能不能给房地产行业带来源源不断的源头活水，这个问题依然不好说。

　　银行业人士认为，目前银行开发贷仍然实施严格的名单制，并没有放松政策。虽然重启开发贷信托对房地产企业来说可能是雪中送炭，但是信托的成本依然高于普通贷款，开发贷信托就算重启，对房地产企业也不只意味着新的资金来源，还意味着更高的融资成本。

　　信托，对于房地产企业来说，是一柄双刃剑。经济之声特约评论员、资深房地产专家韩世同对此进行点评。

　　信托公司说已经接到银监会的通知，将会重启开发贷信托。当然现在这个说法还只是传言而已。从目前的形势来看，开发贷信托重启的是否真有可能？

　　韩世同：先讲一个概念，这是房地产信托业务的重新重启，而不是开发贷信托，因为开发贷是银行专门向房地产开发企业贷款的这部分，，那么这个信托系统是银行信贷之外的融资模式，所以我觉得报道有误，恐怕是房地产信托和开发贷混淆了，应该是没有开发贷信托。房地产信托实际上没有完全停止，但是从去年的下半年就严控。其实口子还有的，但是这个规模恐怕太大，现在重启可能意味着口子重新放宽，我这样理解。

在严厉的调控政策下，房地产企业面资金紧张，贷款越来越难，也越来越显出房地产信托的重要性。但是信托的成本比贷款更高是显而易见的。如果开发贷信托真的重启，房地产企业会陷入寅吃卯粮的恶性循环吗？   
　　韩世同：的确会这样子，比如说十个杯只有四五个盖，盖来盖去盖不住，你十个杯九个盖问题不是太大，的确会存在这样的问题，风险还是会加大的。
　　如果长期来看，想把这个盖子盖到杯子上，也就是保证资金链的安全，房地产企业首先要解决什么问题？
　　韩世同：首先还是要解决战略发展模式的问题和市场策略，现在很多企业认为只要借了越多的钱，融了越多的钱，我投到房地产肯定能够还本付息。这个我觉得不一定，因为房地产虽然利润很高，但是周期性的风险也很大，万一现在的利率搞不好就二三十或者甚至有的四五十，这个利润可能一个周期很长，但是按一年度一除算的话可能就不行。所以，一些对于房地产的周期性变化不是太了解的新入企业更要做好战略发展规划，如果做快速周转的产品，资金链周转很快，市场适应很好，这一类的企业通常就没有问题，但是一些开发高端，开发差异性产品，市场一变化马上就不行。
　　从信托公司的角度来说，去年部分信托公司暂停了包括房地产信托在内的部分业务，原本是出于对自身风险控制的需要，这次如果说是拓宽房地产信托的话，那么信托公司自身的风险怎么来控制？
　　韩世同：我觉得这是一个问题，因为其实整体来看，信托的规模非常大。今年一季度整个信托规模达到5.3万亿，其中房地产信托大概是6865亿，这个占了大概百分之十几的比例，而且它的偿还到期今年据说差不多有1700多亿，7月份还是一个高峰，有500多亿到期。之前之所以叫停或者是严控，实际上就是因为自身存在风险，都存在还本付息。万一还不着的话，其实信托机构本身是没有偿债能力的，最终会把这个风险亏损转嫁给客户。
　　不管房地产信托是重启也好还是拓宽也好，这件事的出现对于房地产领域或者说直接针对房价来讲，会出现什么样的变化？
　　韩世同：我觉得其实信托如果重启的话，开发企业能够解决到资金的话，他即便是饮鸩止渴，他也会去要的，好过他立即关门。但是我觉得可能放松开发贷来去解救信托债务危机的方法可能更可行一点，但是就有可能会把信托的风险引入到银行的开发贷当中去。
　　但是这里关键还是要在贷出去时，或在形成信托的发放的时候就应该严控，对于那些偿还能力和盈利模式不太好的企业，就应该严控。