楼价是否触底大PK

pindleskin

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正方

楼价已触底，买家将出手

“五一”之后，楼市成交显著上升，政策见底，市场低谷已过，舆论也逐步确立楼市回暖的观点，买家心态逐渐从观望转向主动出击。从房地产市场看，目前住宅市场已现暖象，供需两旺，量升价稳态势明显，同时成交产品呈现多样化，改善需求增加，投资需求少量进场。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从宏观经济角度而言，“降息”预示着相对宽松的货币政策已经到来，市场“流动性”的释放将成为助推和刺激通胀预期重新来临的信号。市场还很难以扭转“负利率”时代人们继续寻求资产保值增值产品的动机。

“事实上，虽然大部分购房者对市场的认识模糊，但都具有一点共识，即长远看，楼价会涨。”中地行一位分析人士认为，“过去两年之所以观望是期待政策作用下楼价降低，届时可在楼价低位时入市，而目前价格触底，回暖迹象已现，自然到了出手的时候。”

不过，购房者虽然担心房市回暖后价格也会跟涨，但同时也清楚中央仍然强调楼市调控不放松，限购政策依然存在，楼价不会出现2009年式的疯涨和反弹，因而目前购房者相对淡定。

开发商将更关注存货消化

进入七八月后，据相关统计，广州十区二市预计在7月推出新货的楼盘有47个，环比增加3个。有业内人士判断，7月仍将有充足货源上市，成交量仍将保持在一定水平上。而价格方面，目前市场由于新旧货量大，竞争激烈，价格提高容易影响成交，因此价格策略仍将以稳定为主，但由于中心六区和高端项目入市比例增大，全市均价或将出现结构性波动。

中地行分析人士判断，未来市场上还将出现如下特点：第一，由于市场预期向好，进入7月，开发商将逐步收回折扣优惠，更注重利用产品自身特性打动客户，对提升产品价值的要求增高；第二，目前改善客户在经过一年多的等待后开始入市，接棒市场的特点逐步明显，因而开发商对于改善户型产品的推售也逐渐增多；第三，目前市场上仍积压相当数量的存货，而上半年开发商为撬动市场，主要以新货刺激客户为主，接下来在市场回暖趋势下，将更为关注存货消化。

“从政策面的走势来看，由于‘去投资化’的限购限贷政策尚未明显松动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对房价产生太大的影响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。”张宏伟判断称，中央将继续抑制投资性投机性需求入市，坚持调控不动摇，也从政策面走势的角度再度定调。

他表示，从未来房价角度来讲，如果由于微调、降价等多种因素房地产市场成交量得以回升，并且从5月起计算，可以持续3-6个月，那么这将使开发企业资金面紧张的局面得到缓解。整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。

反方

超五成购房者认为时机未到

7月5日夜间，央行再次突击降息，一个月内连续两降，国内经济下行压力凸显。仅上半年央行执行两次降准两次降息，在持续松动的货币政策下，购房者置业也似乎已现利好。根据世联地产的报告显示，二季度以来，广州购房者消费信心指数已经升至55.5%的高点，接近成交十分红火的2011年第一季度。

央行调整货币政策虽然频繁，业内不少专家均表示，迫于经济压力，未来央行还将继续放松政策，增加资金流动促进市场活跃，而购房者似乎也嗅到这一风向。搜房网调查显示，央行年内第二次降息后，超过5成受访者认为现在仍然不是买房的好时机，但也有29.74%认为现在可以出手购房。

不过，同策咨询研究中心总监张宏伟对此有着不同的看法，他认为，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续以及近期降息及利率优惠幅度放宽，明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

楼市供大于求压力依然

中原地产在近期发布的《2012上半年广州住宅市场简报》中称，预计下半年新推会加快，成交量也会好于上半年，但难以达到活跃。估计下半年，广州十区一手住宅月均成交面积会维持在60万平方米左右，十区二手住宅月均成交面积会维持在50万平方米左右。

该报告称，回顾上半年广州住宅价格的走势，基本可以判断此轮降价的高潮已过，少数大降价取得热销的楼盘，会试探性小幅回升，但预计全新楼盘低价上市依然是惯例。目前的政策基调和市场气氛虽然有改善，但还不足以支撑开发商涨价的信心，而且供大于求的压力明显；而预计下半年的楼市，价格依然是关键，依然是主要的促销手段；实际成交价格会是稳中微升的态势。

房价有没有触底PK台

●支持派

依照市场规律，销量连续数月增加之后，价格也会出现上涨。按当前市场成交持续活跃的态势，三季度房价将可能由跌转涨。

——上海易居房地产研究院副院长杨红旭

百城上半年的环比情况，有涨有跌，但总体来看持平的增加了，下降的没怎么增加，上涨是在6月份，环比上涨了0.05%。因此我认为，连续4个月就差不多稳定了，6月住宅价格筑底态势明显。

——全国工商联房地产商会会长聂梅生

中央政府的态度在近期悄然发生了变化，此前是“毫不动摇地进行房地产调控”，而现在虽然还谈调控，但连续两次没有再提“毫不动摇”了，而且还用到了微调和预调，这种用词的变化，就是一种信号；其次，地方政府在不顾一切地进行自救，补贴财政；第三，从市场来看，很多房企取消了购房优惠政策。这些都是底部的表现。

——北京师范大学房地产研究中心主任董藩

●反对派

现在房价已经在谷底，开发商度过了最为艰难的阶段，资金压力有所缓解，但并不代表开发商会立即涨价惜售，开发商想维持目前销售量，就要以卖得动的价格去库存，换成现金部署未来。房价出现大幅上涨的时间将出现在2013年底，尤其是2014年。

——中原集团主席黎明楷

虽然市场认为楼市底部特征已经明显，但是从5月数据来看，目前说楼市回暖还言之过早。5月只有成交量出现了明显上涨，房地产新开工面积、投资仍在下降，说明市场对楼市未来缺乏信心，楼市并没有真正回暖。

——北京市房协秘书长陈志

近期，楼市成交量也有所上升，不过这并不能说明房价下降，只是刚性需求的一个释放，因为是连续半年的积压，刚好对房价有所改变。而目前我们看到房价下降，实际上主要是因为刚需产品的占比上升比较多。改善型与投资型的产品逐渐在减少，这一部分对于某些房企而言，挑战是比较大的，不过这也是一种结构上的调整。所以未来半年的房价趋势，不会再出现大起大落的现象，可能有时候会有所涨跌，但还会是在合理范围内。

——中骏置业副总裁李维

房地产行业供过于求的局面在今后两年不会改变。所以，不见得房地产行业在今后两年有好日子过，仅仅是相对于糟糕的实体经济，房地产不算是最差，仅此而已。

——北京师范大学金融研究中心主任钟伟