四方面解析上海南站新 “总价地王”

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徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块，至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，出让面积107486.2平方米，容积率278a-05为3.8、278b-02为4.8、278b-04为4.5，起始总价54.31亿元，起始楼板价11000元/平方米，为商办用地，该地块于12月12日进行现场竞价。

几乎毫无悬念，徐汇区漕河泾社区南站商务区地块成为上海2012年度新“地王”。由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米，刷新上海总价地王记录。而玖致酒店管理有限公司为万科旗下公司。

而在今年十一长假之前，9月29日，申电投资以20.5亿元的总价摘取了黄浦江沿岸综合开发E18单元1-12地块，成为上海今年十一长假之前总价和单价双项“地王”。

节后，10月10日下午，上海保利建锦房地产有限公司，信保（天津）股权投资基金管理有限公司以45亿元竞得徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01“地王”地块，楼板价27055元/平方米，溢价率42.86%。10月12日，保利置业旗下子公司上海盛垣房地产开发有限公司以32.59亿元竞得杨浦区平凉街道22、23街坊地块，溢价率0.03%。

从徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块成交价格来看，其起始楼板价11000元/平方米，应该是参照了虹桥商务区最新几块土地的成交价格，从起拍价格来讲，应该并不贵。从成交溢价率来讲，由于该地块54.31亿元的起始总价，无论是哪个房企，都会比较谨慎去举牌竞价。最终该地块由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合54.31亿底价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，楼板价11000元/平方米。

火车站“商圈”难做高端的命运

徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块位于上海南站核心商务区，建筑面积高达49万平方米，这也是上海南站自规划建设以来所出让最大的一幅商业用地。南站周边区域以沪闵高架、铁路线为界，将用地分为北片、中片和南片3个地块。本案为中片地块，项目定位为中高档的商务商贸区。

但是，就上海而言，当前火车站“商圈”还难以冠名“中高档的商务商贸区”，今后新建的火车站“商圈”项目在中高档的商务商贸区打造上还需要付出更多的努力，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，有以下四点原因：

首先，以写字楼为例，火车站“商圈”写字楼成交价格还难以称得上高端。

从成交数据来看，同策咨询研究中心数据显示，2012年1月-11月10日，上海火车站不夜城板块成交均价只有33580元/平方米，而其他典型高端商务板块写字楼成交均价会在4-6万元/平方米，徐家汇板块成交均价略低是因为成交的项目光启城已经偏离传统核心商务区，一个项目成交就达到105套，均价在3.7万元/平方米，而传统核心商务区写字楼价格不只这么多。此外，中山公园板块只有一套的成交数据也不具有代表性。虹桥火车站周边，由于虹桥核心商务区一期地块刚刚出让完毕，并没有出售记录，还难以有定论。