弱市购房五大陷阱不得不防

天狼

       在弱市中，开发商为了加快销售进度，只得采取一些非常规手段，来撬动市场需求。不经意间，花样各异的低价陷阱接连出现，故在此需要特别提醒的是，购房者一定要擦亮眼睛，当心开发商设置的低价陷阱。
　　低价陷阱不得不防
　　市场仍然处于极度低迷状态，为了能够激起购房者的消费欲望，部分开发商在促销方面开始无所不用其极。
　　记者了解到，为了达到快速回笼资金，有开发商偷换概念，比如宝山某项目就以“17万元圆住房梦”的噱头来误导购房者，而其实购买之后，只是拥有一定年限的租住权。也有项目打出“中环，12000元/平方米的房子还有木有？”的广告，这样的价格的确能够让购房者的心跳加速，但该项目实际售价为22500元/平方米左右。再比如，有项目号称西上海板块售价最低的地铁楼盘，售价5980元/平方米，但事实上该项目所在区块属于昆山，与上海没有一点关系。
　　各种各样的促销方式粉墨登场，目的只有一个，就是吸引购房者的注意，如果有购房者被广告所打动，开发商肯定会为此窃喜不已。在调控不见松动的前提下，当前市场陷入深度低迷，包括万科、金地、龙湖、恒大等大型房企早已开始采用降价促销方式，以量换价。这是市场能够普遍接受的方式。但是记者遗憾地发现，有部分开发商还是没有拿出足够的诚意，它们在价格方面大做文章，布下陷阱，让不明就里的购房者上当。
　　在此提醒购房者，在弱市购房，一定要特别留意低价陷阱，做到理智消费。对于一些从表面上看起来价格特别具有吸引力的项目，要了解其价格低廉背后的原因，而如果仅仅只是冲着低价而去，极有可能“吃药”。
　　见招拆招识破陷阱
　　如何识别当前市场上的低价陷阱呢？
　　目前市场上比较常见的低价陷阱主要有偷换概念、移花接木等等形式，为了让购房者更为直观地了解这些陷阱，记者将目前已经出现在市场上的五大现象一一罗列出来，以供参考。
　　玩噱头误导消费者
　　广告内容让人雾里看花，存在误导嫌疑。
　　「典型案例」17万元就能在上海买房子？近日，不少上海市民看到了这样一则广告，大意为：17万元助你在上海圆住房梦。据了解，广告上的楼盘位于宝山区真华路上，是一个酒店式公寓项目，虽然这个房子面积不到30平方米，不过计算下来每平方米不到6000元。而实际上周边商品房的售价已经在2万元/平方米左右，初看之下确实很合算。但联系开发商之后得知，原来这套房其实是出租18年。
　　「见招拆招」很显然，该项目出售的是出租权，因而根本无法实现住房梦。按照上海市相关规定，只有非独立成套的住宅才能出售使用权，显然，上述项目不符合这样的规定。另外，从表面上看，一次性支付18年的房租，锁定房租上涨的空间。但是开发商却将原本要分18年收回的资金一次性收了回笼，提前回笼了资金用于其他地方，赚取了更多利润。实际收益一方其实是开发商。
　　内部认购存在风险
　　内部认购与规定的销售程序有出入，存在潜在的风险。
　　「典型案例」近期全国各地楼市销售冷清，南京的楼盘金浦名城世家尚未开盘，内部认购仅2天，就已经销售近七成，开发商更是信心满满的表示一周内肯定卖完。该内部认购楼盘售价在14000元/平方米左右，与之前公开销售的房源相比便宜了不少。而由于面积小加之总价在100万元左右，颇受刚性需求购房者的欢迎。
　　「见招拆招」内部认购的优势在于认购价较普通公开发的的商品房价格要低廉，许多购房者因此对于这类楼盘趋之若骛。然而，内部认购的楼盘未取得《商品房预售许可证》，不允许公开发售，可是在利益驱使下某些开发商明知不能为而为之，以“内部认购”的幌子进行着小规模的销售。购房者购买了这样的商品房在法律上得不到任何的保护，一旦开发商资金链断裂，那么购房者将面临钱财损失追讨无门的尴尬局面。为了保障自己的合法权益，购房者还是通过正常途径选择房产更为安全可靠。
　　移花接木“商改妆”
　　商改妆项目价格低廉，但问题不少。
　　「典型案例」合肥市近期新开一个叫做“未未来”楼盘只卖3500元/平方米，相对周边6600元/平方米的售价便宜了近47％，真有这样的好事？售楼小姐对于低价的解释是，“我们的房子产权只有50年，比一般的住宅少了20年，所以要便宜很多。”听上去解释得非常合理，但有细心的购房者发现，该楼盘的备案是写字楼，其实是商改妆，在打擦边球。
　　「见招拆招」“商改妆在楼市中也并非首例，一般工业用地价格只有住宅用地的十分之一，某些开发商为求牟利，将50年产权的工业用地擅自改建住宅。普通住宅和”商改妆有哪些区别，首先，商改妆的产权年限要比普通住宅少二三十年；其次，商改妆无法迁入户口，不能解决孩子就近入学的问题；再则，它的水费、电费和物业费等比普通住宅高；当商改妆在转手销售时，相关费用也远高于普通住宅，一并还要征收营业税、土地增值税等。
　　实用面积打折扣
　　公摊系数过大，会让表面上看起来很便宜的房子无法得到实惠。
　　「典型案例」黄山江南新城香樟雅苑开盘起价3800元/平方米，均价4200元/平方米，而属同一地块的紫竹阁价格在5800元/平方米左右，如此优惠的价格撩拨着购房者的心弦，开盘立即引来多方关注。然而楼盘价格虽然诱人，但有许多购房者发现该楼盘的公摊面积系数却高达30％，似有低均价高公摊的嫌疑。
　　「见招拆招」众所周知，楼盘的公摊面积过大，会导致实际使用面积缩水，降低房屋性价比。当前国家对于住宅的公摊系数并没有明确要求，市场上高层住宅普遍公摊率在14％~20％，如果超过此标准，表面的低价隐含高公摊的陷阱，仔细算来购房者非但没有得什么便宜，反而以高价买来了缩水的住宅，开发商何其精明，购房者必须时刻警惕低价陷阱。
　　低价起售藏猫腻
　　低价起售，大多数情况下只是一个幌子。
　　「典型案例」苏州一楼盘打出了5000元/平方米的低价房广告，这样的大幅降价自然会为楼盘带动人气，但当有购房者赶往售楼处才得知，这样的房源只有一套，而且已早早被人抢走。
　　「见招拆招」随处可见的地产广告都会在醒目位置处标上“XXXX元/平方米起售”的字样，许多购房者都冲着这个低价而去，但到了现场却不免发现要么供销售的低价房源极少，要么就是所谓的低价房存在房屋朝向不佳、内部结构安排不合理、高公摊面积、客厅采光偏暗、楼层较差等“硬伤”，真正能以低价选购到自己满意房产的消费者是少之又少。