如何顺利卖掉手中房

天狼

　    房地产市场仍然没有好转的迹象，但住房需要却不会随着行情而消失，当你发现因为孩子、老人的加入而必须换房时，卖掉现有的房子是换房要面临的第一件事。
　　限贷限购让买房的人变少，从行情和价格上看，现在也是不利于卖房者的时候：房价不涨了，有买房资格的人占尽优势，他们不再像房价快速上涨的时候抢着加价，而是慢慢挑拣，还价。
　　怎么能顺利地把房子卖出去又不至于在价格上折损？
　　附加资源最重要
　　有一类房子具有天然的优点，房屋的附加值让它们出售时具有很大的优势，对口学区、带车位、有景观、赠送面积多（带阁楼、露台或者天井、地下室）。
　　●重点学校学区房
　　相对大中城市适龄儿童的数量，家长期盼的优质教育资源仍然稀缺，甚至连进入好一点的幼儿园也不那么容易。2012年4月上海市教委公布的数据显示，上海市幼儿园入园在园幼儿总数将从去年的44万人增加至48万人左右，增长近10%。
　　对口重点学校、重点幼儿园的学区房的数量也有限，所以学区房在楼市起起落落间价格一直坚挺。上海市21世纪不动产（微博）长宁店高级经理张建比较学区房和非学区房价格的结果显示，对口江苏路第五小学的一套老旧学区房，单价3.5万元左右，比周边同档次非学区房贵七八千元，通常店里很少有两套学区房同时在售，几乎挂牌一套卖一套，还价幅度也很小。
　　卖给谁？毫无疑问，房子对口重点学区，孩子家长肯定是你最主要的买家，而且名气越大的重点小学，对户籍时间的要求更苛刻，很多学校都要求报名儿童的户口必须在学籍所在地3年，名气小一些的重点小学也要求户口满1年以上。所以，3至6岁的孩子家长由于户籍迁入的时间限制，他们买学区房是最迫切的。
　　●带车位的房子
　　无论是在一线、二线还是三四线城市，房龄超过8年的二手房，固定车位的数量基本上不够小区业主停车，只能在路面上划分出临时停车位，停车难是普遍的问题。内环本来地价就贵，小区车位的价格折算到每平方米，早就比房子的单价还贵。如果内环内的房子还附带产权车位，就会非常受欢迎。而外环附近或者更远的郊环，对家庭汽车的依赖程度更高，停车同样是难解决的问题。
　　卖给谁？有车的买房者。尤其是三人或以上的家庭对稳定车位的需求更强烈。
　　不仅产权车位稀缺，21世纪不动产源深路店经理卢伟说，如果你没有产权车位而是长期固定车位，卖房时把原先租赁的固定车位一起转让，房子也好卖。
　　●有赠送面积的房子
　　顶楼带阁楼或露台，底楼带天井、地下室或小院子的房子，也比其他的房子好卖。天井、露台、院子、地下室等地方虽然都属于公共面积，但是，却只能是与之相连的房子的房主使用，这类房子通常均价会比普通房子偏高，但是比其他房子多出不少可供使用的面积，也非常好卖。
　　卖给谁？如果是不带电梯的顶楼，35岁以下的人购买的可能性大于四五十岁的人，爬个五层六层楼梯对他们来说不算什么。如果家里有老年人，买底层的可能性更大，方便进出，在院子里洗晒也方便。
　　如果赠送的空间你已经做了改造—顶楼露台做成健身房，底楼天井建了花房，就要让中介注意向有健身习惯和喜爱花花草草的买房人推荐。
　　需要注意的是，在公共面积违章搭建可能影响交易过户，所以，如果确实有违章搭建情况记录在案，卖房前要恢复原状。
　　没有附加资源？小装修！
　　可能你的房子既不是重点学校的学区房，没有车位，也没有赠送面积，就一定不好卖吗？也未必，在内装修上动动心思，也有好处。最简单也最安全的做法是在中介带人来看房子之前做些翻新、修补，尽量让房屋显得宽敞明亮，而为了卖高价而装修房子很可能得不偿失。
　　●有时候，不用装修
　　上海永庆房屋高级店长李云建议，如果你要卖掉70平方米以内的小户型，3至5年前做过整体装修、家具配齐，只要屋子干净整齐，不需要做任何装修。
　　因为买这类房子的人以单身和新婚小家庭居多：单身的人更喜欢打扫干净就能搬进来住的房子，很少大肆装修；买小房子的新婚家庭也是抱着“过几年就换套大房子”的想法，更愿意在本身装修不错的基础上再翻新一下。至于家具家电，则不需要刻意更换，很多人习惯买新的。
　　●小修整足够了
　　如果你担心装修老旧影响卖房，也只要做这些工序：粉刷墙壁或贴墙纸，把房间里的杂物清理掉。买房的客户更看重采光和整洁，这样处理一下，能给他们留下好印象。
　　如果是70至90平方米的房子，也要看是一居室还是两居室：如果是一居室，参照70平方米以内房子的处理办法；如果是两居室，你的买房人很可能是打算长住的家庭，他们买下后通常会重新装修改造，房子特意装修好的样子未必合他们的心意。
　　如果你想卖掉的房子在90平方米以上，就不建议为了卖房而在装修上花功夫，因为根据中介的经验，买了二手的大房子重新装修后再入住的比例大概有50%。
　　●花几千元钱，更划算
　　王源有一套东安路的房子想卖掉，这套房子以前一直出租，装修非常破旧。来看房的人愿意出的价格一直没到她的心理价位，她觉得是装修破旧的影响，想花3万元装修一下，希望多卖10万元。
　　实际上，这个净赚7万元的目标很难实现，现在装修无论是材料成本还是人工成本都不低，3万元够不够装修是个问题，买房子的人心里能不能算平这笔账是又一个问题。3万元和10万元的装修效果，差别还是很明显的。
　　21世纪不动产长宁店高级经理张建通常不建议卖房的客户大规模装修，卖房前重新刷墙、拆掉遮阳篷、清理杂物更重要。你不可能事先就知道所有看房人的喜好，即使知道，也没法确定谁会最后买你的房子，最保险的做法是把房间弄得整齐、干净。花几千元整修一下，房子的价格能提升5%，这种装修加工更划算，房子也能更快卖掉。
　　如果你的房子既有附加资源又做了整修，不但不愁卖，你还有底气涨涨价。
　　有的人买了小面积的学区房只是为了给孩子挂户口，如果你的房子整修过再卖，就能让买房人转手出租时多赚租金。上海银联花园一套80平方米的两居室通过21世纪不动产复城国际店成交时，价格就比最初的挂牌价涨了10.6%。因为对口名校虹口区第四中心小学，房主又刚对房子做了翻新，买房人都看中了他的房子，价高者得的最终结果是多卖了25万元。
　　卖房中介那些事，弄清楚
　　●分清两种委托方式
　　独家委托从法律上讲是排他性的委托，要签独家委托协议，写明委托的具体时限，并限定在此时限内卖家不能再委托其他中介卖房。现在因为买卖行情不好，期限内卖不出去很少赔付房主保证金，而是规定到期续约直到房子卖出，或者根据业主情况建议调价。独家委托销售的房子，中介会先去看房，根据近3个月的成交价确定报价。开价合理的情况下，房子会在1至2个月内成交。
　　多家委托实际上就是不排他的一般委托。你可以委托2家或2家以上的中介帮你卖房，来看你房子的买房人可能更多，你也要做好一天接十几个电话的准备，因为这几家中介很多业务员都会给你打电话询问情况、预约看房，正常工作生活受干扰是一定的。
　　●独家委托卖的价高
　　选哪种方式也让人矛盾：独家委托一家中介挂牌出售更省心，不至于一天接十几通中介电话；多家委托好几家中介，找来的客户更多。
　　实际情况并不完全是这样，多家委托也容易引起各家中介之间的恶性竞争，最坏的结果是，你的房子被联手压价。根据永庆房屋高级店长李云的经验，多家委托的二手房交易，最后成交价钱比最初报价低5%至8%。独家委托的房子成交价格比最初报价低2%至3%。
　　为什么会这样？独家委托反而卖得更高？
　　中介的报价流程是：接到委托后，先是按照业主原价报出去，比如以220万元总价推介。如果买房人看房后想买，接下来买卖双方就见面洽谈价格，买方出价215万元，但卖方不接受。
　　这个时候，中介应该把双方的价格心理和各项条件尽量往一个目标引导，尤其出于保护委托人利益的考虑，不能把业主的底价随意告诉买房意向者，也不能把有诚意的买房人的谈判出价作为行情价往外报，否则房子的报价会在中介直接以215万元的价格流传，看房和谈价次数越多，价格也会像这样越报越低。
　　如果你的一套房子委托了不同的中介卖，价格越传越低，买房人的比价心理更强烈，你的心态也会被弄乱，想要再往上涨价就更难，如果你又想在限定的时间内卖掉，很有可能逼不得已低价成交。
　　●看房，集中安排
　　这个不用你说，中介也愿意尽量把多组看房客户约在同一时间段看房。一方面减少时间成本，另外一方面造成房子热销的表象，让看房人形成竞争心理，有助你守住价格。
　　如果你选了多家委托，最好把不同的中介带人来看房的时间错开10分钟左右—前面的看房人看完房，后面的看房人进门，你的房子不会显得拥挤，也能让人觉得你的房子受欢迎，仍然能帮你守住价格，还能针对不同特点的买房人介绍房子的优势。
　　●底价，等最后再亮
　　除非市场火爆到要加价抢房的地步，否则买房人总是想还价的。尤其是现在的市场行情利于买房人，一还价就是10%的不在少数，最后还下来5%成交。
　　中介即便不知道房主的底价，也会有个预判。因此，卖房报价时先参考中介建议的报价，并根据小区内同类房源的挂牌价适当平衡，留出至少5%的还价余地。
　　自己的底价一开始不要透露，最好在和诚意客户进入洽谈环节之后，双方通过中介居间，谈妥了细致的交易要求和条件，仅在价格上有小幅落差时，才能向中介透露底价以促成买卖。
　　●佣金，也能还还价
　　中介促成二手房买卖交易成立，可向上下家各收取房屋成交价总额的1%至3%作为佣金。
　　实际上佣金也是可以协商打折的，尤其房屋总价比较高的情况下，但具体折扣就看个人的谈判能力和对中介的熟悉程度了，曾经在同一家中介公司买过房、卖过房、租过房的，折扣的力度会更大。
　　提醒：房屋买卖是大宗交易，尽量选品牌中介、老牌中介，否则为了省几千元、1万元的佣金找黑中介成交，万一出差错容易吃大亏。