改善型购房四招圆梦 先卖后买有讲究

天狼

        随着市场逐渐转暖，首次改善型需求开始释放。考虑到当前特殊的政策环境，有专家建议此类购房者应该暂时放弃之前的“梯度消费”理念，转而在自身条件允许的前提下，做到一步到位。
　　首次改善型需求抬头
　　近日，本刊编辑部接到不少与首次改善型购房有关的咨询电话。
　　一对来自上海闵行区的小夫妻表示，我们之前在莘庄附近按揭买了一套二手房，目前房贷已经完全还清。如果我们把这套小房子先卖掉，再贷款另购一套面积大一些的房子，请问这种情况算首次购房还是改善购房？
　　其实，已有不少首次改善型需求付诸了实际行动。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2012年3月上海二手房共成交1.64万套、134.8万平方米，环比分别提升64.1%和43.9%。就区域来看，其中增幅超过50%的有黄浦、松江、浦东、虹口、闸北等市中心区域。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，根据上述数据可知，3月份二手市场改善性需求购房力度逐步显现。
　　改善型需求发力，可以通过热点楼盘的交易变化来得到印证。汉宇地产联洋分行高级经理李雷介绍，位于浦东联洋板块的热门社区“仁恒河滨城”一直是改善型需求所热衷的楼盘，3月份成交达到了惊人的23套，而该楼盘1、2月份的成交合计只有10套。位于普陀武宁板块的“中远两湾城”也出现交易高潮，3月份成交达到46套，而此前该楼盘每个月也只有10套左右的成交。
　　业内人士分析指出，目前有不少五六年前置业的人群，改善居住条件的愿望极为迫切。由于原有住宅面积过小、配套环境一般、照顾老人等原因，这部分人群需要再次置业改善居住条件。此前由于市场前景不明朗，导致此类需求被压抑。而目前房价适度回落，加之市场整体回暖，同时银行贷款利率优惠幅度加大，因而这类需求热情被激发，并积极入市。
　　可以考虑一步到位
　　考虑到购房、房贷申请资格等方面因素，现阶段购房应暂时抛开“梯度消费”观念，转而追求一步到位。
　　在“限购令”、“限贷令”等政策作用下，购房权、贷款权等都很珍贵，因此根据自身资金情况，尽量考虑得周全一些，购置能够长期拥有而且具备升值空间的住宅。而从另外一个层面来看，一步到位还可以节省交易费用、税费等方面的开支。
　　在此，本刊将针对首次改善型需求需要特别留意的地方，结合具体案例来一一进行说明解析。当然，在这里需要提醒的是，目前要坚持理性置业理念，可以结合自身实际需求来灵活安排置业计划，而非因市场出现回暖迹象便盲目跟风。
　　先卖后买有讲究
　　到底是先买好新房再卖掉旧房，还是先卖掉旧房再买新房？在现有政策环境下，两种方式区别很大。
　　【案例1】“新上海人”王先生先将自己名下的房产出售之后，才开始在靠近市中心区域找房。他之所以这样操作，主要是让自己重新获得购房资格。
　　【解析】如果考虑到购房资格问题，一定要遵循先卖再买的顺序。这是因为需要通过卖房“清空”房产记录，来重新获得“房票”，即购房权。否则，因为家庭拥有住房，而不再具备购房资格，对外地户口人群来说，尤其要关注这一点。而即使是本地居民，先卖后买也具有现实意义，申请按揭贷款是区别很大。
　　从另外一个方面来说，通过先卖后买的方式，获取足够的现金，便于自己在购房过程中掌握更多的主动权。而如果买卖同时进行，一旦自己卖房进度慢于买房进度，很有可能会因此而产生纠纷，并承担违约责任。