年收入18万 如何理财买房

天狼

       张先生是土生土长的上海人，今年55岁，是一家国有企业的普通职工，年薪15万元，各项福利也都有单位保障。妻子是位教师，去年刚刚退休，退休工资为3000元每月。家有二子，老大重点高校研究生毕业后在一家外企工作，月薪6000元；弟弟大专毕业后在一家仪器厂做技工，月薪3000元。
　　张先生家原住在徐汇区的老公房中，75平方米的老房现在市值150万元。但随着儿子们的渐渐长大，越来越觉得老房子太小周转不开。于是，一家人省吃俭用，几年前终于在在闵行贷款买了一套93平方米的新房。几年还贷，价值160万元的新房子现在还剩80万元的房贷。一家四口欢欢喜喜地搬入新居，老房目前空置中。
　　张先生是个投资新手，目前家中有存款30万元，没有其他投资。月均生活开销5000元，另需5000元用于还贷。另外，张先生还为自己和妻子都投保了6000元一年的人寿保险，以及为两个儿子各投了每年4000元的人身意外保险。
　　■理财目标
　　要说张先生看着两个儿子终于长大成人，能够自力更生，心中无比欣慰。可是这口气还没喘过来，又一块大石头重重地压在了他和老伴的心头。刚结束了孩子们的教育开销，又得马不停蹄地为儿子们准备娶媳妇。在这个房价一浪高过一浪的上海滩，两套房子的首付款成为了张先生的一块心病。还有几年前买新房时未还完的房贷也让他时不时地焦躁，他想尽快还完房贷，回到无债一身轻的日子。
　　目前张先生离退休还有5年，他希望能在5年内准备好儿子们的买房首付。再说这两年看着身边同事们渐渐成为医院的常客，张先生深感有必要为了将来的意外再多做一些准备，并希望5年后能有50万元的储蓄以备不时之需。
　　■家庭财务分析
　　就现在的情况来看，张先生一家的生活可以说是非常滋润的，家中既有30万元存款，还有两套房产，一家四口拥有每年近30万元的稳定收入，每年的收支结余用来还房贷绰绰有余。随着儿子工作年限的增长，家庭的收入情况也会越来越好。
　　但是，张先生家庭有一个软肋，即没有可增值的金融资产，钱全部存在银行里，十分不利于资产的保值增值。如今，张先生需要为两个儿子准备婚房的首付，如何盘活现有的资产，需要重新规划一下。
　　要想为两个儿子都准备一份买房首付，张先生夫妇压力着实不小。考虑到两个儿子的工作地点都在浦东，夫妇俩比较倾向于在浦东购置新房。在浦东较偏远的普通小区购买一套60平米的婚房，按1.6万元的单价算，需要花费96万元。考虑到在房地产的持续调控下，未来几年内上海的房价可能不会有太大幅度的增长，预计届时房价上涨到120万元，届时至少需要准备36万元的首付款，再加上装修等费用，得为每个儿子至少准备50万元的首付款。如此一来，张先生就得为两个儿子准备至少100万元。另外，张先生担心退休以后养老看病花费较多，为自己和老伴准备50万元的流动资产。
　　凭着一家人每年16万元的净收入以及30万元的现有存款，5年后预计能有110万元，离100万元首付款加50万元养老金的理财目标，还有40万元的缺口。
　　■理财规划及建议
　　老屋新用，不再闲置
　　张先生家接下来5年的压力还是很大的，既要还房贷，又得为新房的购置准备首付款。如此重压之下，建议可以将原来的老房出租，张家原来老房地段不错，按现在的市场价，预计能以每个月2500元的价格出租。随着国家房地产调控的深入，租房价格也呈上升趋势。这样一来，每年就可以多出至少3万元的收入。
　　其实本来张先生如果选择将老房卖掉的话，可以使家里经济负担减轻很多。但是考虑到不动产稳定保值的特征，所以在进行基金投资便可获得预期收益的前提下，不建议张先生一家将老屋贸然出售。
　　稳扎稳打，步步为“盈”
　　张先生一不炒股，二不买基金，对于投资可谓是新手中的新手。初入市场，建议其还是以稳健型投资为主。再加上5年后张先生由于退休可能会导致的收入减少，无论是从还贷还是从养老来看，稳健型的投资风格都更适合他。
　　建议张先生选择一些稳定型的理财产品，如债券基金，以对抗通胀。这类债券型基金一般不能直接参与二级市场的投资，仅限于投资于债券市场和打新股，风险普遍较小，适合长期的稳健投资。假设张先生将存款继续放在银行存5年定期，那么5年后期满将得到连本带息31.6万元。若购买债券型基金，由于今年政府加息预期概率较大，建议张先生注意缩短持有债期的久期。推荐张先生可以投资于嘉实超短债或者长信中短债，这些基金久期较短，防御性较好。张先生可以留下10万元以防不时之需，用剩余的20万元投资于债券型基金，以每6个月3%的收益率计算的话，5年后，张先生可获得36.12万元，再加上另外10万元存银行定期所获的10.5万元，共计46.62万元，比直接存银行多出了15.02万元。
　　主动出击，首付到手
　　张先生一家四口均有固定收入，每年结余约有16万元，再加上张先生一家非常具有危机意识，一家4口各有保险，所以在已经有了银行存款换成债券型基金作为稳健投资后，面对买房的巨大压力，张先生一家不妨用每年结余资金中的15万元投资于偏股型基金。今年市场预计先抑后扬，后市预期良好，参考往年数据，保守估计每年10%的平均收益率。建议每年投入15万元买入偏股型基金，则5年后便可获得100.73万元，再加上每年的1万元结余存入银行，则5年后可5.21万元，共计105.94万元。
　　如此投资下来，5年后，张先生手中一共会有155.56万元，不仅给儿子们首付的钱够了，自己养老的钱也有了。
　　[理财师手记]
　　稳健人选择稳健投资
　　已知天命的张先生基本属于稳健型的投资人，对风险承受能力为中等，手中的30万元若只存银行的话只能作为一笔死钱，并不能产生很大的收益。但如果张先生将这30万元中的20万元投资于债券型基金等保本基金的话，可以比只存银行产生更大的收益。
　　张先生离退休还有5年时间，儿子们的年龄也越来越大，买房已成当务之急。在已进行了保本型基金的投资之后，再加上4个人各自的保险保障，张先生大可在这剩下的5年间做一把最后的冲刺。若每年的净收入还是只存银行，那么这笔钱也不会产生很大的收益，但要是将这笔收入拿去做主动的偏股型的投资，只要基金选的好，首付到手不成问题。
　　张先生家自从乔迁新居之后，老房一直空置中。又由于不动产稳定保值的特征，所以在进行基金投资便可获得预期收益的前提下，还是不要贸然将老房出售，还可以等老房再升升值。倘若几年后实在无法凑齐婚房首付，可退而求其次将老房卖掉。目前，可将房子出租出去，给家里提供一笔固定的收入。
　　另外，张先生的两个儿子都刚开始工作，未来的上升空间很大，也可以渐渐为家里分担一些经济上的压力。